C U P R I N S

Prefaţă

i

Scurt istoric al activităţii de evaluare din România

iii

Capitolul 1 - Noţiuni de bază privind dreptul de proprietate

1

1.1. Dreptul real şi dreptul de proprietate

1

1.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

8

Capitolul 2 - Fundamentele evaluării proprietăţilor imobiliare

11

2.1. Definiţii şi concepte generale de evaluare

11

2.2. Valoarea în timp a banilor

17

2.3. Principiile evaluării proprietăţilor imobiliare

18

2.4. Conduita etică şi profesională a evaluatorului

20

Capitolul3 - Standarde specifice activităţii de evaluare

25

3.1. Scurt istoric al IVSC

25

3.2. Structura Standardelor Internaţionale de Evaluare

28

3.3. Prevederile standardelor IVSC

30

3.3.1. Standardele IVSC ediţia 2007

31

3.3.2. Standardele IVSC ediţia 2011

39

3.4. Standardele TEGoVA

45

3.5. Standardele USPAP

45

3.6. Standardele RICS

47

Capitolul 4 Procesul de avaluare a proprietăţilor imobiliare

48

4.1. Identificarea problemei evaluării

50

4.2. Determinarea sferei misiunii de evaluare

52

4.3. Culegerea informaţiilor şi descrierea proprietăţii imobiliare

52

4.4. Analiza informaţiilor

53

4.4.1. Analiza de piaţă

53

4.4.2. Analiza celei mai bune utilizări

54

4.5. Opinia asupra valorii terenului

56

4.5.1. Tehnica comparaţiei vânzărilor

57

4.5.2. Tehnica parcelării şi dezvoltării

58

4.5.3. Tehnica repartizării

58

4.5.4. Tehnica extracţiei

59

4.5.5. Tehnica reziduală

59

4.5.6. Metoda capitalizării rentei funciare

60

4.6. Aplicarea abordărilor în evaluare

60

4.7. Reconcilierea indicaţiilor de valoare şi opinia finală asupra valorii

61

4.8. Raportarea valorii definite

61

Capitolul 5 Abordări în evaluare

64

5.1. Abordarea prin comparaţie

64

5.2. Abordarea prin cost

71

5.2.1. Determinarea costului construcţiilor

73

5.2.2. Clasificarea deprecierilor

76

5.2.3. Metode de estimare a deprecierilor

80

5.3. Abordarea prin venit

85

5.3.1. Metoda capitalizării directe

87

5.3.2. Metoda actualizării fluxului de numerar- DCF

94

Capitolul 6 - Inspecţia proprietăţilor imobiliare

97

6.1. Inspecţia amplasamentului

98

6.2. Inspecţia construcţiilor

100

6.3. Surse de date în evaluare

101

6.4. Măsurarea proprietăţilor imobiliare

103

Capitolul 7 Structuri de clădiri şi contstrucţii

108

7.1. Tipuri de structuri de rezistenţă

109

7.2. Elemente constitutive ale infrastructurilor clădirilor

112

7.2.1. Fundaţii

112

7.2.2. Subsoluri

113

7.3. Elemente constitutive ale suprastructurilor clădirilor

114

7.3.1. Planşee

114

7.3.2. Pereţi

115

7.3.3. Acoperişuri

116

7.3.4. Scări

117

7.3.5. Izolaţii

119

7.3.6. Finisaje

120

Capitolul 8 - Noţiuni introductive de statistică matematică aplicată în evaluare

122

8.1. Tehnici cantitative de analiză a seriilor de date

124

8.1.1. Clasificarea variabilelor statistice

124

8.1.2. Indicatori statistici

125

8.1.3. Interpretarea indicatorilor statistici

129

8.2. Tehnici grafice de reprezentare şi analiză a seriilor de date

130

Bibliografie

vii